시흥저널[특별기고] "정왕동 노후계획도시 특별정비구역 지정을 촉구한다"
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1기 신도시(분당·평촌·산본 등)는 노후계획도시 특별법 선도지구 선정과 특별정비구역 지정을 통해 공공 및 민간주체로 사업이 빠르게 추진되고 있다.
정왕동 역시 법적 요건을 충족하고 있음에도 불구하고, 아직 기본계획 착수가 이뤄지지 않고 있다. 시흥시는 조속히 노후계획도시 기본계획 수립을 진행하라.
또한, 지역 주민과 전문가가 함께 참여하는 시민계획단을 구성하여 특별정비구역 지정에 총력을 기울여야 한다.
국토교통부는 2023년 12월 26일 「노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법」을 제정하며 정왕동 일대를 해당 법의 적용 대상 지역에 포함 시켰다.
정왕지구는 시화국가산업단지 배후도시로 1992년부터 1998년까지 약12만 6천 명이 단기간에 입주하는 등 2014년에는 14만 2천 명의 주민이 거주했다. 현재 정왕동 인구는 10만 7천여 명으로 감소했다.
준공 후 30년이 경과하면서 주택의 노후화, 주차 공간 부족, 노후 인프라, 생활 편의시설 부족 등 주거환경 전반에 걸친 문제가 대두되고 있다.
더불어 배곧 신도시의 개발로 생활·문화·상업 기능이 신시가지로 집중되면서 기존 도심과의 불균형이 심화되고 있다. 이 때문에 정왕지역 공동화 현상이 증가하고 있다. 상황은 주민들에게 심각한 불만과 박탈감을 초래하고 있다.
재정비 필요성을 제기했지만 잘 이루어지지 않았고 2024년 12월에 지구단위 계획 재정비 발표가 있었다. 행정이 민간 개발을 따라가지 못한다는 지적과 현실은 냉담했다.
경기가 어렵고 공단 경쟁력이 날로 중국에 뒤져지고 기술 경쟁력까지 떨어지면서 사장은 있는데 근로자는 없는 현상이 초래하고 있다.
정왕동 일대 전역을 명실상부한 노후 계획도시 특별 정비 구역으로 지정돼야 한다. 2024년에 발표된 상향된 지구단위계획에서는 공동주택 용적률을 기존 150%에서 230% 이하로, 층수는 30층 이하까지 확대하였다. 최대 용적률 230%를 확보하려면 친환경 건축물, 에너지 절감형 건축물 인센티브 등을 반영해도 30%의 기부채납을 제공해야 230%를 겨우 받을 수 있는 구조이다.
이 때문에 재건축이 성사되도 세대 수가 현재보다 10% 상향밖에는 될 수밖에 없는 사업 구조이다. 최근 급등한 건축비와 사업 지연으로 수익성이 확보되지 않아, 용적률 및 층수 상향에도 불구하고 재건축 사업의 실질적인 추진에는 한계가 있다. 주민들의 분담금은 상승하고 사업 추진은 늦어져, 도시는 더욱 노후화 위험에 처해 있다.
정왕동 지역은 재건축을 하고 싶어도 할 수 없는 지역이 돼버렸다. 이 때문에 노후 계획도시 특별법을 적용해 통합 재건축 방식의 정비가 필요한 실정이다.
특별법이 적용되면 사업 절차가 단순화되고 용적률 완화와 공공기여 방안을 탄력적으로 조정할 수 있다. 무엇보다 주민 분담을 최소화하면서 사업성이 확보되는 구조를 만들 수 있다.
정왕동의 도시 기능과 정주 여건을 함께 개선할 수 있는 현실적인 해법이 될 것이다. 특별법에서는 조례로 용적률 증가분에 대하여 공공기여의 비율을 정하도록 되어 있다. 공공기여 방식에는 공동임대주택 건설, 공공기반시설 설치, 기부체납 부지 제공, 또 수익의 기여금으로 하는 등의 여러 방식이 있다.
잘못 공공 기율이 높아지면 주민 분담은 높아지고 일반분양 사업수익은 매우 낮아지게 된다. 기본계획 수립 과정에서 통합구역별 사전 기획을 통한 정밀한 수익 분석과 적정한 공공 요율을 조정하는 데 계획과 절차가 반드시 반영되어야 한다.
정비사업 추진에 있어 주민 분담을 최소화하는 원칙이 기본계획 수립 시 가장 우선하여 고려될 사항이다.
정왕동의 미래 전략은 재건축 사업의 성패는 일반분양의 수익의 관건에 있다. 예를 들어 현재 정왕동 인구가 10만 명이다. 용적률을 많이 상향해 인구가 20만 명이 필요하다면 재정착률과 외지인의 전입에 상당한 메리트가 있어야 한다. 일자리, 서울과 가까운 교통, 시세차익, 대형 공원, 우수한 교육·문화시설 등 오고 싶은 밸류를 정책으로 만들어야 한다.
그 시작이 노후법 특별구역 지정이다. 노후법 특별 정비 구역 지정이 정왕동의 기대감 상승과 활력 요소, 편리한 교통, 일자리, 일자리가 많은 도시, 공원과 문화시설이 풍부한 안전하고 살기 도시인 요건을 만들어야 한다.
몇 가지를 제안한다. 월곶-판교선이 2029년 개통 예정이다. 정왕동 주민들이 월곶-판교선을 편리하게 이용할 수 있는 대중교통을 마련해야 한다. GTX-C 노선 유치를 위해서라도 특별 정비구역 지정은 빠르게 추진이 되어야 한다.
정왕동을 국가가 추진하는 정왕지구 바이오 특화 산업단지와 연계해 바이오산업 배후 지원 도시로 포함시켜야 한다. 바이오 산단에 들어서는 지원 용지와 상업용지를 최소화시켜야 한다.
바이오 산단 개발 소득과 정왕동 일대의 도시 개발 계획을 통합하는 검토가 있어야 한다.
재건축 과정에서 공공기관을 통한 공원, 주차장, 교육, 문화시설 등의 생활 SOC를 확충해야 한다. 마구잡이 공공시설 도입 등의 사례가 없도록 철저한 기본계획 수립이 필요하다.
마을과 마을을 잇는 대형 녹지축 중앙공원을 확대하고 가능하다면 공원과 연결되는 걷기 좋은 공원 도시를 만들어야 한다.
재건축 수익 일부를 활용해 공공임대주택을 공급해 청년과 우수 바이오 인재들이 정왕동 지역에 살 수 있도록 만들어야 한다.
출처 : 시흥저널(https://www.shjn.co.kr)
